何謂履約保證,買賣過程中了解履約流程

何謂履約保證,買賣過程中了解履約流程

履約保證是由建經公司擔任付款中間人的一種制度:不動產交易的買方按約定將各期買賣價金不直接交予賣方本人,而是存匯入建經公司於合作銀行開立之「信託財產專戶」,待交易完成後,再由該付款中間人將價款全數匯予賣方。透過履約保證,可以避免傳統不動產買賣可能發生的風險,例如:買方於付款後,賣方避不見面致無法取得產權,或雖取得產權,但產權上的抵押設定債務已超過買賣總價,即負債大於資產;又或是,賣方過戶給買方後卻拿不到尾款。

當然建經公司為了確保履約,會有一些規定,需要買賣雙方的配合,例如:買方必須在過戶前付清自備款,如買方不貸款,更需先行付清買賣價金才能辦理過戶,避免發生過戶完成而不付款項;或是,賣方債務過高則不得先行動用專戶款項,避免賣方取走款項後無法順利過戶給買方。

而其中最最最重要的,是約定買賣雙方就違約賠償乙事,依照建經公司的認證為準:如買方違約,賣方經由完整解約程序,可以取回產權且可以沒收買方價金;如賣方違約,解約程序完成後,買方可以取回價金,減輕買賣雙方不幸碰上對方違約時取回價金或產權的壓力。
建經公司實務做法是:有違約狀況發生時,履約之一方按買賣契約所訂之催告/解除契約之規定,發存證信函催告違約之一方履行契約,如對方仍不履約,在完成解除契約程序後,建經公司即行撥付款項。

這一部分是消費者最重視,而也是銀行主導的價金信託所做不到的!換言之,銀行的價金信託只能保管價金,而無法執行價金賠償或價金返還,當某一方違約時,對方只能於完成訴訟程序才能取回價金/或產權。然而,百分之九十九的買賣都是順利完成,消費者自然無從了解建經公司與銀行的差別,甚至還會覺得銀行比較有保障。

當然這個履約保證制度,並非萬靈丹,仍有其限制,例如:
1.「賣方」違約時,買方只能取回價金,對於賣方應行賠償予買方之違約金,必須透過訴訟程序才拿得到;
2.違約之一方不滿違約金之收取而告上法院時,建經公司還是得遵從法院裁判,無法凌駕於司法機關;
3.建經公司只能擔保價金,物之瑕疵還是得靠自己,像是房子的漏水、白蟻蟲蛀、結構損壞等,建經公司是無法幫您修繕的。

以下是幾個消費者常提出的疑問,一次解答:

1.履約保證專戶的合作銀行與履約保證業務無關,履約保證是由建經公司執行保證業務,銀行端只負責依照建經公司指示操作匯繳賣方稅金、清償賣方房貸等與完成交易必要的費用程序。

2.在挑選建經公司時要特別注意,履約保證專戶必須是屬於「信託財產專戶」,而非屬於建經公司本身財產,就不必擔心價款被非法挪作他用。如果是透過仲介公司的交易,則不需在這上面費神,各家仲介公司有其指定配合有信譽的建經公司。

3.在某些狀況下,讓賣方動用款項是必要的,例如,賣方換屋需要現金買房或租屋才能騰空點交,但款項在專戶中,賣方須徵得買方同意才能動用履約保證專戶中的款項。這時買方就須謹慎評估賣方的債務狀況,畢竟建經公司對於動用的款項是不需負責的。
原則上,如果賣方的債務遠低於買賣總金額,則動用款項是可行的;但如果賣方債務非常高而又有動款之需求,則建議在過戶至買方名下後再行動款。不過每件案件狀況不同,還是得個案認定。

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